新华房产西安7月13日电 由中国房地产研究会、中国房地产业协会及国家发改委城市与小城镇改革发展中心共同主办的第五届中国房地产科学发展论坛在西安召开，本届论坛的主题为“新型城镇化与房地产业转型发展——转型、合作、发展”。新华房产对论坛进行全程直播。

图为经济学家、燕京华侨大学校长华生发表主题演讲。

华生：

大家上午好！我就讲这次会议的主题，就是新型城镇化与房地产业转型发展，我讲几个问题，第一个就是什么是新型城镇化？因为今天这个已经成为一个烂熟的口号，但是什么是新型城镇化？这个跟现在的情况相差很远，新型城镇化首先是相对于旧的城镇化，没有旧何以为新，原来旧的城镇化主要特点，就是我们在严格的户籍管理制度下面，使得进城的农民随着工业化的发展不能融入城镇化，所以形成了中国的三元式结构，我曾经讲过，中国社会实际上是三三制的结构，三分之一的城市户籍居民、三分之一的农民，还有三分之一的农民工和他们的家属，这是中国现在的国情，这是我们旧的城镇化造成的情况。

所谓新型城镇化，就是要改革这个情况，现在总理说了，新型城镇化就是人的城镇化，但是这个人是指呢？这个人首要是指这2.5亿农民工和他们的家属，就是4亿多人，以及还在农村的4亿多人中的一半以上，进来要进城，要把人定义清楚了，如果你的工作不是为农民工以及家属，以及不是为将来可能进城的人工作，你做的工作就不是新型城镇化，你的房地产也是旧的房地产业，不是转型后的房地产业，这是第一个问题，就是什么是新型城镇化。

第二个是为什么要搞新型城镇化呢？是因为我们旧的城镇化道路走不下去了，旧的城镇化道路的特点，就是政府通过卖地、通过推高住房的价格，来募集资金，来发展城市，只要土地甩掉人口，这样一条道路在过去是起了一些历史作用，到了今天它的副作用越来越大，下来我跟大家分析这个问题，现在潜藏的房地产泡沫，以及现在的金融风险，可能是中国今后10年面临的最大挑战，我讲过中国的金融风暴的时候，不亚于美国的金融海啸，我们原来的道路也面临着内部需求不足的问题，我们随着工业化进城的农民工和他们的家属，他们的消费方式还是农村的，他们大量赚的钱，要回到家乡盖房子，他们盖的房子没有人住，他们在工作的城市是没有房住的，这是中国资源最大的浪费，包括现在讲结构升级和结构转型，没有人素质的提高，就不可能有真正的结构转型。

我们现在的农民工包括他们的子女，他们所接受的教育，根本不能够适应中国下一步产业升级和结构转型的需要，所以这些制约都使得原来旧的城镇化道路走不下去，现在讲结构已经成了一个时髦，实际上对中国来说，最大的结构是三个结构，第一个结构就是城乡的结构，就是我们用隔绝的城乡的体制造成的这种户籍的垄断和隔离。

第二个分配结构，因为中国成为世界上贫富差距最大的国家，第三个结构是人口结构，我们中国还有特殊的计划生育政策，这三个结构是政府要调整的主体，但是现在我们对主要应该调节的结构并没有下什么工夫，调节的是不断变化的那些结构，那些结构市场是可以发挥很大作用，你认为太阳能是新兴产业，你去发展，可能过两年就会过剩了，真正的结构调整是这三大结构，这三大结构市场做不了或者做不好，只有政府做，但是我们现在并没有真正做，所以新型城镇化，首先针对的就是第一个结构，就是我们的城乡结构，第二个分配结构，跟第一个结构也有关系，因为城乡收入的差距，不管在大国还是发展中国家中，差距都是最大的，因为我们的资源集中在城市，农村和城市的公共服务水平都差得很远，分配结构跟第一个结构有关联，第三个结构，计划生育政策还没有调整，严格实行计划生育的只是在城市，农村并没有，这三个结构首先从第一个结构突破，从这个地方开始，应该说是完全正确的，而且也到了不做不行的时候，第二代的农民工越来越成为流民，农村增人不增地，使第二代农民工都成了没有土地的流民，流民人数占到社会多数的时候，这个社会是不可能稳定的。

为什么搞新型城镇化？不但是激发内需的需要，不仅是城市化的一般规律，也是我们目前面临的巨大压力和挑战，不转将来我们可能死无葬身之地。

第三转型的困难主要在什么地方？中国搞新型城镇化，脱离不了世界上一般城市化的规律，你再搞中国特色，你出不了社会发展的一般规律，城市化发展的一般规律，我们分析从二战之后，真正成功实现城市化和现代化转型的是少数国家，按照世界银行的统计，加起来一共13个，其中还有几十万人口的小国还占了一半多，真正的主要是日本、韩国，我们国家的台湾地区、香港和新加坡，香港和新加坡都是单独的城市，还不具备普遍性，绝大多数国家城市化的转型，二战以后都不成功。

当年欧美国家的城市化道路，我们重复不了，中国需要借鉴的是二战以后，东亚比较成功的转型模式，这个转型当中的最大困难是什么？最主要的就是城市化过程当中，我们是做房地产的，土地在城市是会大幅度升值的，这是一般规律，但是来到这个城市的绝大多数移民，他们原来的土地是不会升值，或者很少升值的，所以城市化过程中，从全球来说，都存在一个人口资源配置失衡的问题，现在提的很多的口号，比如说同地同价同权，比如说集体土地自由入市，这些口号从根本上说都是有问题的，因为做房地产的都知道，唯一重要的是位置，所有这些口号富裕的只能是城郊的农民，进一步抬高门槛，使远郊区的农民实现城市化更加困难，没有制度的强制，我们就会出现像孟买大规模的贫民窟。

真正的困难在于人口和土地权利的分离，简单的把这些权利归到成交土地上，解决不了城市化的问题，还会加大城市化转型的困难，这不仅是中国面临的问题，也是其他国家已经付出的代价，已经得到了教训，现在政策文件中很多提法，实际上都是有问题的，没有真正看到城镇化转型的困难所在，这是第三点。

第四个就是怎么样推进新型城镇化。因为把这些话都说了以后，实际上有人干新型城镇化吗？我看没有。包括我刚才听的发言，大家都在做的是传统城镇化，没有人做新型城镇化，在这个情况下，不管我们喊什么口号，因为我们现有的制度、机制、体制和利益导向，使得大家只能做传统城镇化，地方政府要发展经济、要大干快上，要过日子，要还债，只能利用土地，进一步把土地抓在手里，用土地质押、去融资，我们的房地产商也得益于政府的这种制度框架，在这个里面讨一口饭吃，当然房地产吃的这口饭，比其他工业企业要吃得愉快得多，这都是传统的城镇化，这条路是走不下去的，最后会导致灾难的，但是怎么样才能做新型城镇化呢？在现在体制机制不改变的情况下，光说一些口号是不可能真正转型的，我们今天开会是讲转型，是根本不可能转型的，因此，在我看来，要真正推进新型城镇化，关键是改变几个制度，不改变制度，大家可能喊着新型城镇化，实际上做着传统城镇化的事情。